联合课堂纪实·房地产宏观分析及投资决策
几乎每天，关于房地产调控政策的新闻不绝于耳，2020年以来房企融资的“三道红线”、银行业“两条红线”、房地产贷款集中管理、控银行信贷规模导致房地产行业高杠杆、高负债、高增长的时代一去不复返了，行业进入中低杠杆、低利润、低增长的时代。地产行业不断传出房企暴雷，各种小道消息满天飞，个别房企也频频爆出债务危机，是房地产行业长期高杠杆、高债务模式下蕴藏风险的集中体现，当前房地产增长方式应从财务杠杆驱动的规模扩张向稳健发展的质量效益型转变。
2021年10月17日，重庆大学管科学院张仕廉教授的《工程经济学》课堂特别邀请到融创西南区域集团投发/客研中心总经理刘伟来到重庆大学，通过自己的项目实操经历，将《工程经济学》这门课程应用到实际项目中，阐述了关于房地产宏观分析及投资决策相关问题。
授课内容
01
考虑民生，关注国家战略
首先，刘总从当前政策环境及调控背后的逻辑给我们讲到：国家收紧政策已经从一、二线城市向三、四线城市蔓延，调控手段推陈出新，多频次，快精准，实质性调控楼市。从行业流程看，“稳”贯穿全线，全面指向“稳地价、稳房价、稳预期”，从十四五规划看，扶持产业转型，不能被房地产贷款占压资金流动性。总而言之，要站在“民生、经济安全、国家长期战略”角度理解房地产调控。
02
市场表现与未来走势
其次，刘总向我们介绍了当前市场表现及未来走势预测。当前市场表现为全国二批次土拍、控地价、竞品质或成主流，头部房企短期也难以扭转经营惯性。包括其中的成都、重庆等二次土拍热度大幅下滑、流拍率拨升、溢价率归零、高地价地块多为国企、地方城投公司兜底、新房市场热度和成交下滑、二手房市场降温明显等。预测了未来三个方面的走势，一是房地产行业的大周期已被烫平，房地产市场整体上趋于平缓上扬，二是区域和城市间的分化成为主旋律，系统性机会转变为结构性机会，三是短期金融政策筑底，下滑趋势有望缓解，进入新一轮平稳期。
03
行业变革与展望
再次，刘总总结了房地产行业变革及对未来前景的展望。一是中国城镇化进程仍处于较快发展区间，商品房市场需求仍有巨大潜力;二是我国房地产在经济中的比重持续上升，对比发达国家仍有较大提升空间，大部分国家房地产长远看来也是处于向上趋势。三是房地产行业总量大，远超其它行业，行业集中度会继续提升。未来房地产会深刻改变行业发展逻辑，稳健经营将成为主流，将告别高杠杆投资模式，行业由粗放向精细化转变，利润空间走低。总之，从长远的角度看房地产行业，仍是总量大、根基稳、具有一定的发展空间。
04
房地产市场的决策要点
最后，刘总就现在房地产市场的现象来深刻剖析如何做好投资决策，思考在新的房地产调控政策和形式下的投资决策要点。一是向投资研究要红利，二是向管理提升要红利，三是向数字科技辅助要红利。
05
同学提问环节
随后，同学们就各自疑问和刘总进行了深度的交流互动。
通过此次联合课堂的分享，大家收获满满，非常感谢张仕廉教授的专业指导和刘伟总经理的实践课程分享，课程在同学们热烈的掌声中圆满结束。
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